Wohnungsauflösung nach Todesfall: Rechtslage​

‍Wohnungsauflösung nach Todesfall: Rechtslage, Fristen & Kosten (2025)

Ein Todesfall in der Familie ist eine emotionale Ausnahmesituation. Neben der Trauer müssen Angehörige oft schnell viele organisatorische Dinge regeln – darunter auch die Wohnungsauflösung des Verstorbenen. Doch hier lauern oft Unsicherheiten: Wer darf die Wohnung überhaupt betreten? Wer haftet für die Kosten? Was ist verboten?

In diesem Beitrag erfahren Sie alles Wichtige zur Rechtslage bei einer Wohnungsauflösung – verständlich erklärt und mit wertvollen Tipps aus unserer Praxis als Hamburger Entrümpelungsunternehmen.

1. Wer darf die Wohnung betreten und auflösen?

Nicht jeder darf einfach handeln. Grundsätzlich geht der Nachlass (und damit auch der Inhalt der Wohnung) auf die Erben über.

• Die Regel: Nur Erben mit Erbschein oder Personen mit einer über den Tod hinaus gültigen Vorsorgevollmacht dürfen die Wohnung betreten, räumen oder kündigen.
• Die Falle: Ohne diese Dokumente handelt es sich rechtlich um fremdes Eigentum. Auch Vermieter dürfen die Wohnung nicht eigenmächtig betreten oder räumen.
• Wichtige Ausnahme: Lebten Ehepartner oder Haushaltsangehörige mit in der Wohnung, haben diese oft ein vorrangiges Eintrittsrecht in den Mietvertrag (§ 563 BGB) – noch vor den Erben.

💡 Praxis-Tipp: Handeln Sie nicht voreilig. Sichern Sie sich erst rechtlich ab (Erbschein beim Nachlassgericht), bevor Sie Gegenstände entfernen, um Haftungsrisiken gegenüber Miterben zu vermeiden.

2. Was passiert mit dem Mietvertrag?

Ein weit verbreiteter Irrtum ist, dass der Mietvertrag mit dem Tod automatisch endet.

• Fakt ist: Die Erben treten automatisch in das Mietverhältnis ein.
• Das Sonderkündigungsrecht: Erben können den Vertrag jedoch außerordentlich kündigen (§ 580 BGB).
  • Die Frist: Die Kündigung muss innerhalb eines Monats erfolgen, nachdem Sie vom Tod und Ihrer Erbenstellung erfahren haben.
  • Die Kündigungsdauer: Es gilt dann die gesetzliche Frist von drei Monaten.
  • Achtung: Wird diese Frist verpasst, läuft der Vertrag regulär weiter – inklusive aller Kosten.

3. Wer trägt die Kosten der Auflösung?

Die Kosten für Räumung, Renovierung und Entsorgung sind Teil der sogenannten Nachlassverbindlichkeiten.

• Wer zahlt? Die Kosten werden primär aus dem Erbe (Bankguthaben, Wertgegenstände) gedeckt. Reicht dies nicht aus, haften die Erben oft privat – es sei denn, das Erbe wurde ausgeschlagen oder eine Nachlassinsolvenz beantragt.
• Wer zahlt nicht? Wird das Erbe fristgerecht ausgeschlagen, sind Sie für die Räumung nicht zuständig.

💡 Spartipp: Eine seriöse Firma wie RümpelFrei bietet eine Wertanrechnung. Verwertbare Möbel oder Schmuck werden auf den Entrümpelungspreis angerechnet, was die Kosten für die Erbengemeinschaft senkt.

4. Vorsicht bei der Entsorgung: Was darf weg?

Bevor der Container kommt, muss sorgfältig geprüft werden.

• Dokumente: Testamente, Versicherungspolicen und Bankunterlagen dürfen keinesfalls weggeworfen werden.
• Miterben: Bei Erbengemeinschaften müssen alle zustimmen. Eigenmächtiges Entsorgen kann zu Schadensersatzforderungen führen.
• Datenschutz: Persönliche Akten gehören nicht einfach in den Hausmüll, sondern müssen vernichtet werden.

5. Stressfrei zur leeren Wohnung – mit RümpelFrei

Die rechtlichen Hürden sind hoch, die emotionale Belastung noch höher. Wir nehmen Ihnen diesen schweren Teil ab.
Das Team von RümpelFrei sorgt in Hamburg und Umgebung für Klarheit:

✅ Rechtssicher: Wir übergeben Ihnen alle Entsorgungsnachweise.
✅ Diskret & Respektvoll: Sensible Fundstücke übergeben wir Ihnen persönlich.
✅ Besenrein: Wir garantieren eine Übergabe, die Vermieter akzeptieren.
✅ Fair: Festpreis-Garantie und Wertanrechnung.

Damit Sie sich auf das konzentrieren können, was jetzt wichtig ist: Abschied nehmen und zur Ruhe kommen.

Häufige Fragen (FAQ)

❓ Wer darf die Wohnung räumen?
Nur legitimierte Erben (Erbschein) oder Bevollmächtigte.

❓ Muss der Vermieter die Entrümpelung zahlen?
Nein. Das ist Pflicht der Erben. Der Vermieter darf die Wohnung erst räumen lassen, wenn das Erbe ausgeschlagen wurde oder der Staat das Erbe antritt (und selbst dann oft erst nach Gerichtsbeschluss).

❓ Was passiert, wenn ich das Erbe ausschlage?
Dann sind Sie nicht mehr zuständig und dürfen die Wohnung nicht mehr betreten oder Dinge entnehmen. Das Nachlassgericht übernimmt die Verwaltung.

Fazit: Rechtssicher handeln, emotional entlasten

Eine Wohnungsauflösung ist kein einfacher Prozess. Rechtlich haften die Erben, doch praktisch müssen Sie diese Aufgabe nicht alleine stemmen. Mit RümpelFrei haben Sie einen Partner an der Seite, der die Vorschriften kennt und die Arbeit erledigt – diskret, schnell und sauber.

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